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Der Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Köln des Gutachterausschusses wurde am 31.03.2026 veröffentlicht; die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2026. Köln zählt 2025 zu den wenigen Großstädten mit klar positiver Marktentwicklung: Sowohl die Zahl der Kaufverträge als auch der Geldumsatz legten deutlich zu.
Köln differenziert die Bodenrichtwerte nach Gebäudetyp und Lagequalität (gute / mittlere / mäßige Lage). Im individuellen Wohnungsbau stiegen die Werte 2025 linksrheinisch um rund 3 %, während sie rechtsrheinisch um etwa 5 % nachgaben. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erreichen in guter Lage 2.220 €/m², in mittlerer Lage 840 €/m², in mäßiger Lage 540 €/m².
| Gebäudetyp (Wohnen) | Gute Lage €/m² | Mittlere Lage €/m² | Mäßige Lage €/m² |
|---|---|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.220 | 840 | 540 |
| Doppelhaushälften | 1.770 | 920 | 520 |
| Reihenmittelhäuser | 1.420 | 970 | 580 |
Bei Mietwohn- und Mischnutzungen (gewerblicher Anteil bis 20 %) lagen die Werte 2025 stabil bei 1.130 €/m² (gute Lage), 1.030 €/m² (mittlere) und 810 €/m² (mäßige). Klassisches Gewerbe bewegt sich zwischen 135 und 215 €/m².
2025 wurden 7.831 Kaufverträge registriert (+8 %). Den größten Anteil trägt Lindenthal (17 %), gefolgt von der Innenstadt (15 %) und Rodenkirchen (12 %). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist Rodenkirchen am aktivsten, bei Mehrfamilienhäusern die Innenstadt vor Mülheim.
| Teilmarkt | 2024 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Baugrundstücke | 267 | 265 | −1 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 1.345 | 1.406 | +5 % |
| Mehrfamilienhäuser | 568 | 655 | +15 % |
| Wohnungs- und Teileigentum | 4.722 | 5.132 | +9 % |
| Erbbaurechte | 225 | 219 | −3 % |
| Gesamter Grundstücksmarkt | 7.226 | 7.831 | +8 % |
Der Gesamtgeldumsatz stieg um rund 1,0 Mrd. € auf 5,68 Mrd. € (+21 %). Größter Umsatzträger ist die Innenstadt mit 1,48 Mrd. € (26 %), obwohl dort nur 15 % der Transaktionen stattfanden – ein Hinweis auf das hohe Preisniveau. Den stärksten absoluten Zuwachs verzeichneten Mehrfamilienhäuser (+47 % auf 1,22 Mrd. €).
| Teilmarkt | 2024 Mio. € | 2025 Mio. € | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Baugrundstücke | 283,10 | 364,88 | +29 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 815,94 | 921,59 | +13 % |
| Mehrfamilienhäuser | 832,86 | 1.224,58 | +47 % |
| Wohnungs- und Teileigentum | 1.546,46 | 1.811,39 | +17 % |
| Erbbaurechte | 77,38 | 59,27 | −23 % |
| Gesamter Grundstücksmarkt | 4.678,48 | 5.682,42 | +21 % |
Die Bodenpreise entwickelten sich 2025 uneinheitlich, in der Summe aber freundlicher als in vielen anderen Großstädten: Im Wohnungsbau standen Zuwächsen auf der linksrheinischen Seite (+3 %) leichte Rückgänge rechtsrheinisch (−5 %) gegenüber, der Bodenpreisindex für den Geschosswohnungsbau stagnierte stadtweit bei ±0 %. Getragen wird der Markt vor allem von der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern (Geldumsatz +47 %).
Der Gutachterausschuss weist für 2024–2025 u. a. folgende mittlere Liegenschaftszinssätze aus: vermietete Ein-/Zweifamilienhäuser 1,6 %, Mietwohnhausgrundstücke 2,8 %, Mehrfamilienhäuser (gewerblicher Anteil bis 20 %) 2,9 %, gemischt genutzte Grundstücke 3,0–3,3 %, Geschäfts- und Bürogrundstücke 3,8 %.
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des unbebauten Bodens je Quadratmeter in einer Zone. Der Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie kann deutlich abweichen, weil Gebäude, Grundstückszuschnitt, Ausnutzbarkeit und Zustand hinzukommen. In Köln mit seiner ausgeprägten Lagedifferenzierung (gute / mittlere / mäßige Lage) ist der Bodenrichtwert ein guter erster Anhaltspunkt, ersetzt aber keine individuelle Bewertung.
Geben Sie in der kostenfreien Suche oben Adresse oder Flurstücksdaten ein – der amtliche Bodenrichtwert (NRW, Stichtag 01.01.2026) für Ihre Lage wird automatisch ermittelt. Für eine vollständige Einschätzung inklusive Gebäude schließen Sie eine Gesamtbewertung an. Vergleichswerte aus anderen Großstädten finden Sie etwa für Frankfurt am Main oder Berlin.
Der amtlich ermittelte durchschnittliche Lagewert je Quadratmeter Boden in einer Bodenrichtwertzone, festgelegt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln zum Stichtag 01.01.2026.
In guter Lage rund 2.220 €/m², in mittlerer Lage 840 €/m² und in mäßiger Lage 540 €/m² (freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser, Stichtag 01.01.2026).
Im Wohnungsbau linksrheinisch um rund 3 % gestiegen, rechtsrheinisch um etwa 5 % gesunken; der Geschosswohnungsbau-Index lag stadtweit bei ±0 %. Geldumsatz und Kaufverträge stiegen deutlich (+21 % / +8 %).
Den größten Anteil an den Kaufverträgen hat Lindenthal (17 %), gefolgt von der Innenstadt (15 %) und Rodenkirchen (12 %).
Sie beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2026 (Grundstücksmarktbericht veröffentlicht 31.03.2026) und werden jährlich fortgeschrieben.